În cadrul tranzacțiilor imobiliare, una dintre cele mai importante protecții pentru cumpărător este garanția contra evicțiunii, reglementată de Codul Civil. Aceasta asigură că dreptul cumpărătorului de a deține bunul vândut nu va fi afectat de pretențiile unor terți. Vom explora în acest articol ce presupune această garanție, condițiile în care poate fi invocată și drepturile cumpărătorului în caz de evicțiune.
- Condițiile garanției contra evicțiunii
Conform Articolului 1695 din Codul Civil, vânzătorul este obligat să garanteze cumpărătorul împotriva evicțiunii. Evicțiunea reprezintă orice act sau pretenție din partea unui terț care ar împiedica cumpărătorul să exercite dreptul de proprietate asupra bunului cumpărat. Garanția se aplică atunci când pretențiile unui terț sunt bazate pe un drept existent anterior vânzării, dar despre care cumpărătorul nu a avut cunoștință la momentul achiziției.
De asemenea, garanția este datorată și în cazul în care evicțiunea provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea se produc ulterior vânzării. În acest sens, vânzătorul nu se poate exonera de responsabilitate în fața cumpărătorului.
- Excepțiile și modificările garanției
Există însă și excepții de la această regulă generală. Articolul 1696 prevede că vânzătorul nu poate scăpa de obligația de garanție, iar Articolul 1698 permite părților să convină asupra extinderii sau restrângerii acestei garanții. De asemenea, părțile pot ajunge chiar la un acord prin care vânzătorul este exonerat de orice garanție, dar acest lucru nu îl scutește de obligația de a restitui prețul dacă evicțiunea se produce.
Totodată, Articolul 1699 stipulează că, chiar și în cazul în care vânzătorul ar fi exclus de la obligația de garanție, el va răspunde de evicțiunea provenită din acțiuni proprii sau din cauze pe care le cunoștea la momentul vânzării și pe care le-a ascuns cumpărătorului.
- Drepturile cumpărătorului în caz de evicțiune
În cazul în care un terț reușește să revendice bunul vândut, cumpărătorul are dreptul la rezoluțiunea contractului, conform Articolului 1700. Acesta poate solicita restituirea prețului plătit și repararea prejudiciilor suferite ca urmare a evicțiunii. Chiar și în cazul evicțiunii parțiale, atunci când doar o parte din bunul vândut este revendicată de terț, cumpărătorul are dreptul să primească o sumă proporțională cu valoarea bunului afectat.
De asemenea, Articolul 1703 reglementează situația daunelor-interese, stipulând că vânzătorul este responsabil pentru valoarea fructelor restituite, cheltuielile de judecată și pierderile suferite de cumpărător din cauza evicțiunii.
- Întinderea daunelor-interese și restituirea prețului
În cazul în care vânzătorul nu reușește să asigure o garanție corespunzătoare, cumpărătorul poate solicita și daune-interese. Acestea pot include cheltuielile de judecată, pierderile directe și indirecte, precum și costurile aferente lucrărilor necesare pentru restabilirea bunului vândut. De asemenea, Articolul 1701 prevede că vânzătorul trebuie să restituie prețul integral, chiar dacă bunul s-a deteriorat sau valoarea acestuia a scăzut.
- Beneficiarii garanției
Garanția contra evicțiunii se aplică nu doar cumpărătorului inițial, dar și oricăror dobânditori ulteriori ai bunului, indiferent dacă dobândirea este cu titlu oneros sau gratuit. Astfel, vânzătorul este obligat să garanteze și noii proprietari ai bunului pentru eventualele pretenții ale terților.
- Concluzie
Garanția contra evicțiunii este o protecție esențială în orice tranzacție imobiliară, oferind cumpărătorilor siguranța că nu vor fi împiedicați să își exercite dreptul de proprietate asupra bunului achiziționat. Este important ca părțile să înțeleagă aceste condiții și excepții, iar în caz de incertitudine sau litigiu, este recomandat să consulte un avocat specializat în domeniu pentru a se asigura că sunt protejați în fața eventualelor revendicări ulterioare.
RO 
EN